売り主と買い主の橋渡しをする不動産業者。
媒介契約には、3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
不動産における媒介契約の3種類は、業者と交わした後のルールが異なるため、不動産売却でのひとつです。
売り主の環境と不動産のスペックを見誤った状態で媒介契約を選んでしまうと、「他の人よりも頑張っているのに努力が報われない」状態になってしまいます。
媒介契約を結ぶときは、それぞれのメリットとデメリットを把握してあなたに合ったものを選ぶ必要があるのです。
この記事では、元業界人の立花浩(たちばなこう)が、3種類の媒介契約のメリットとデメリットを簡単にまとめました。
メリットとデメリットを加味して、理想の媒介契約が見つかりますように。
それでは、まいりましょう。
一般媒介契約のメリットとデメリット
- 一般媒介契約のメリット
- 複数社で手広く売り出せる
- 一般媒介契約のデメリット
- レインズの登録義務がないため、物件情報が広がりにくい
- 販売活動の報告義務がないから、売れ行きがわかりにくい
- 複数社と都度対応が必要で時間的拘束が生まれる
競争原理が働けば、より高く売却しようと企業努力もしてくれるでしょう。
ただし、競争原理が働くのは、
- 駅前
- 人口密集地域
- 誰もが知っている人気物件
- 築浅
である不動産に限ります。
デメリットは、物件情報を周知されにくい点です。
そもそも一般媒介契約は誰もが知っている人気物件の場合に相性が良いため、
- 郊外の不動産
- 築古
- 不便な立地
などである場合は、一般媒介契約を避けた方がいいでしょう。
専任媒介契約のメリットとデメリット
- 専任媒介契約のメリット
- 個人間取引ができる
- 業者に販売状況の報告義務が課せられる
- 業者にレインズへの登録義務が課せられる
- 専任媒介契約のデメリット
- 契約できるのは1社のみ
- 両手取引のリスクがある
一般的には、専任媒介契約が最も締結されている媒介契約と言われています。
（一般社団法人土地総合研究所のアンケート調査結果より）
理由は、
- 個人間取引が可能
という点です。
個人間取引とは、自己発見取引とも言い、もしも売り主個人が買い主を見つけた場合、業者を仲介せずに売買できる取引を指します。
なんてケースは割と多く聞きますからね。
「どの媒介契約にしたらいいのか全くわからない・・・」
と言う人は、個人間取引の可能な専任媒介契約を筆者もおすすめします。
デメリットは、「契約できるのは1社のみ」という点。
契約できる業者が1社のみとなると、「本当に信用できる業者なのか」という不安要素になります。
ただし、元業界人の視点から言うと、1社のみとしか契約できない状況がメリットにも働くのです。
一般媒介契約のように複数社と契約してしまうと、「買い手を見つけた業者のみが報酬を受け取れる」状態になります。
業者側からすると、報酬の見込みがないところには当然、広告費用はかけられません。
広告に費用がかけられないのは、買い手を集客できなくなりますから、かなり厳しいです。
契約が1社のみであれば、業者からすれば「頑張った分だけ報酬が多くもらえる」状態になります。
という人は、NTTデータの運営する「HOME4U」などの不動産一括査定サイトを活用して、理想の業者を見つけてみるのも一つの手段です。
専属専任媒介契約のメリットとデメリット
- 専属専任媒介契約のメリット
- 業者に販売状況の報告義務が課せられる
- 業者にレインズへの登録義務が課せられる
- 専属専任媒介契約のデメリット
- 個人間取引が禁止されている
- 契約できるのは1社のみ
- 両手取引のリスクがある
専属専任媒介契約は、専任媒介契約のメリットとデメリットと似通っています。
ですが、一点だけ大きく異なる点があります。
それが、
「個人間取引が禁止されている」という点です。
さきほどもお話ししましたが、個人間取引は急に知人から「売ってほしい」と言われたときに、不動産屋を介さずに売却する“仲介手数料のかからない取引”のことを言います。
専属専任媒介契約を締結してしまうと、個人間取引の可能な知人が現れたとしても、不動産屋の仲介が必須になってしまうデメリットがあるのです。
正直、不動産屋からすれば、喉から手が出るほど結びたい媒介契約の種類になります。
ですが、大半の人は専属専任媒介契約を結ぶくらいなら、専任媒介契約の方がメリットは大きいです。
では、どのようなケースのときに専属専任媒介契約を締結するのでしょうか。
売買保証は誰もが知っているような大手不動産が主に取り扱っているものになります。
たとえば、買取保証サービスがそのひとつです。
買取保証サービスとは、もしも売れ残ってしまったときに割安で業者が買い取ってくれるサービスになります。
つまり、買取保証サービスを付与させておきたいような不動産の場合は、専属専任媒介契約を結ぶのもひとつの選択肢になるのです。
3種類の媒介契約の違い※早見表
いままで記載した内容は媒介契約の種類を選ぶうえで、重要ポイントになります。
ですので、ここまでの内容をご覧いただければ、きっと理想の媒介契約を見つけられるはずです。
ですが、ここまでで記載しなかった媒介契約ルールも実はあります。
そこで、媒介契約ごとのルールをわかりやすく早見表と言う形でまとめてみました。
興味のある方は、ぜひ以下の早見表をご覧になって、媒介契約の種類を選ぶときの参考にしてみてください。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| 他業者との併用契約 | 可 | 不可 | 不可 |
| 売り主への報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | なし | あり | あり |
| 契約期間 | 無制限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
まとめ
いかがでしたか？
3種類ある媒介契約を選ぶ一つの指標として、この記事では以下のような提案をさせていただきます。
- 誰もが知っている人気物件
→一般媒介契約 - 最も締結されている媒介契約
→専任媒介契約 - 大手業者の売買保証サービスを利用したい
→専属専任媒介契約
なお、媒介契約の大枠ルールは業者間で変わりませんが、特典や対応面において細かい違いはあると思います。
この記事を参考にしたうえで、各業者と「媒介契約をどれにするか」相談していただくとスムーズになるはずです。
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元業界人の立花浩がHOME4Uでマンション売却したときの裏話も暴露しています。
